Финансовые рынки дают массу возможностей быстро приумножить капитал. Но в долгосрочной перспективе вложения в недвижимость возьмут своё, уверены участники круглого стола «Инвестиционные идеи — 2024 от экспертов», организованного изданием «Эксперт. Центр Аналитики» совместно с порталом «ТТ Финанс».

Констатировал, что текущий год сместил интерес инвесторов в сторону банков. «С начала года наблюдается беспрецедентный рост портфеля пассивов — сказал он. — По понятной причине — % ставки продолжают расти вслед за повышением ключевой ставки ЦБ РФ.

Совокупный объём банковских вкладов физлиц в стране увеличился до 52 трлн рублей. С начала года до конца сентября прирост в целом по стране составил 15%. В прошлом году за такой же период, с 1 января до конца сентября, размер прироста был порядка 8%".

Декабрь традиционно является самым активным месяцем с точки зрения размещения денег на депозитах. Иван Ходак прогнозирует, что и в 2024 году эта традиция сохранится.

Cделал акцент на богатых возможностях рынка ценных бумаг — акций и облигаций. По его словам, в 2024 году на первое место по популярности вышли облигации с плавающим купоном, так называемые флоутеры, купонная доходность которых привязана к ключевой ставке.

В течение всего года мы видели рост ключевой ставки: сначала 16, затем, соответственно, 18, 19, сейчас 21%. Эти облигации позволяют следовать за трендом, их доходность также растёт, и в настоящий момент составляет 21% плюс 1−2% сверху, то есть 22−23% текущей купонной доходности.

С учётом реинвестирования ежемесячных или ежеквартальных выплат потенциальная доходность составляет23−24% годовых. А в декабре может быть ещё больше. То есть это более доходная альтернатива депозитам. Эта инвестиция актуальна на короткий срок, также как и фонды денежного рынка. Рано или поздно начнётся цикл снижения ставок. При снижении ставок облигации с фиксированным купоном, те же ОФЗ, которые сейчас существенно припали, выйдут на первый план и обеспечат 25−30% доходности в ближайшие 2 года.

Фонды денежного рынка вкладывают средства пайщиков в краткосрочные долговые инструменты, в основном — операции репо с центральным контрагентом на Московской бирже. Эти сделки позволяют получать доходность, близкую к ключевой ставке Банка России.

Фонды денежного рынка могут генерировать доходность 22 и более % в настоящий момент. Однако рано или поздно начнётся цикл снижения ставок, при этом облигации с фиксированным купоном, которые стоят около 50% от номинала, выйдут на первый план и обеспечат 25−30% доходности в ближайшие 2 года.

Если говорить о более длительных перспективах, то эксперт советует обратить внимание на акции, которые сейчас находятся под давлением. Индекс Мосбиржи в конце октября оказался на 17% ниже, чем в конце прошлого года. «Потенциал там копится, — уверен представитель УК ПСБ. — Рано или поздно эта пружина будет разжиматься. Денег в экономике становится больше, а акций больше не становится».

«Действительно, у акций копится потенциал, — согласился специальный корреспондент газеты «Деловой Петербург» Александр Пирожков. — Но он может копиться еще некоторое время, тогда потенциал будет совсем большим.

К этому можно добавить золото, но золото уже выстрелило в этом году. Будет ли повторяться такой рост, неизвестно. Возможно, через какую-то просадку пройдет сначала».

По словам журналиста, сейчас есть возможность зафиксировать высокую доходность на короткий срок не только в рублях, но и в валюте, поскольку интересная ситуация сложилась на фьючерсном рынке. Фьючерсы на валюту, на юань, доллар США и на евро на Московской бирже сейчас стоят столько же или меньше, чем сама валюта на спотовом рынке. Для доллара и евро это межбанковский рынок, для юаня — биржевой.

«Мы можем взять, например, полугодовую облигацию с доходностью 23% годовых и добавить к ней фьючерсов на юань с поставкой через полгода, — привёл пример он. — И получится, что в юанях или долларах доходность будет почти такая же. А в евро — даже выше, потому что фьючерс на евро сейчас стоит дешевле, чем евро на межбанке. Это касается любых, в том числе и достаточно крупных сумм.

А для небольших инвестиций есть ещё более привлекательная возможность. В нашей стране созданы достаточно хорошие налоговые стимулы. И если мы инвестируем через индивидуальный инвестиционный счёт и получаем налоговый вычет в размере 13% на взнос, то эти 13% прибавляются к доходности по облигациям. Так можно, напоминаю, до 400 тысяч рублей в год выводить из налогооблагаемой базы. Но есть существенный минус — нужно на длительный срок замораживать деньги. С этого года ИИС придётся держать минимум 5 лет, а дальше будет увеличиваться минимальный срок до 6, 7 и далее до 10 лет.

Для еще более незначительных сумм есть Программа долгосрочных сбережений, ПДС. Там государство предлагает софинансирование на старте, до 36 тысяч рублей в год в течение 10 лет. Если у вас доход менее 80 тысяч рублей в месяц, и вы инвестируете 36 тысяч, то софинансирование достигает 100%. Но опять есть минус: на ПДС деньги замораживаются на 15 лет, если только вы не пенсионер или не человек предпенсионного возраста. Эти люди могут вернуть свои деньги вместе с полученным софинансированием и накопленным доходом быстрее».

Сокращение программ льготной ипотеки с 1 июля 2024 года заметно остудило интерес инвесторов к вложениям в жилую недвижимость. Продажи квартир после всплеска в июне, в последующие месяцы ожидаемо просели, чего не скажешь о сегменте апартаментов, который работает в условиях высокой ставки по ипотеке уже достаточно давно.

«Конечно, в июне спрос поднялся максимально, потом ожидаемо упал в объёмах. Но, в принципе, мы в августе, имея ещё семейную ипотеку, стали постепенно прирастать, — заметила директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. — Но, понятно, без ипотеки для широких слоев населения какие-то цифры перешагнуть в ёмкости очень сложно. Маневрировать на рассрочке далеко не всем возможно».

Твёрдо верит, что интерес к покупке жилья у людей никуда не исчезнет. «Мы живём в северной стране, под пальмами ночевать у нас невозможно, — успокоила она. — Жильё — это базовая потребность в наших климатических условиях. С другой стороны, это абсолютно понятный и единственно доступный по-настоящему нашим гражданам инструмент сохранения средств.

И, конечно, в условиях высокой неопределённости, в условиях таких баснословных ставок по депозитам, такой ключевой ставки граждане волнуются — какая покупательская способность будет у этих средств по истечении сроков депозитов с привлекательными ставками? И они уже заботятся не о том, чтобы заработать в этой ситуации, а в большей степени о том, чтобы сохранить свои деньги, скажем так, в каком-то эквивалентном ситуации объёме. Недвижимость как раз служит «тихой гаванью» для капиталов, страхуя средства от обесценивания в сложные времена».

В Петербурге последние 1,5−2 года имеет место тренд на сокращение предложения. «У нас замедляется существенно выход новых объектов, — предупредила Ольга Трошева. — На этом фоне у нас движение даже в сегодняшних реалиях небольшое, но положительное по средней цене. Конечно, у нас будут впереди определённые спады по вводу. Мы знаем, что был принят Генплан города. Ряд территорий не вошли в перспективное развитие под жилую застройку, что предполагалось. Те локации, которые наиболее интересны, аккумулируют внимание инвестора, — рядом с метро, ближе к центру — в некотором дефиците сегодня участков под развитие. Вот, поэтому мы неминуемо увидим сокращение предложения на 25−30%».

Допускает, что в течение короткого периода может произойти снижение цен на недвижимость. «Но в любом случае это будет адекватно общей экономической ситуации, это будет сбалансированный риск, — полагает она. — Вот поэтому в этом году как в своём флагманском проекте «Огни залива», так и бизнесовом «Доме БФА у озера» мы наблюдаем огромный прирост, буквально десятикратный, сделок со стопроцентной оплатой.

В прошлом году у нас их было менее 1%. В этом году приближаемся к 10%. А к концу года, я думаю, мы перейдём десятипроцентный барьер. Покупатели со стопроцентными средствами приходят с комментарием, что, мол, мы решили, что пора это сделать. То есть они изымают деньги из депозитов, вынимают из каких-то активов и считают нужным их овеществить в квадратных метрах, веря в то, что недвижимость в Петербурге — это тот самый всеобщий эквивалент, который позволит им сохранить капитал».

«Недвижимость — это стандартная и понятная инвестиция, — поддержал эту точку зрения Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical. — Что касается апартаментов, они предлагают не просто сохранить деньги в квадратных метрах, но ещё и приумножить. К нам, наоборот, как раз приходят стопроцентники, в основном, либо по рассрочке. Мы предлагаем рассрочки до конца 2026 года.

Что касается ипотечных клиентов, то их порядка 10%. Хотя у нас есть инструменты, проработанные с банком «Санкт-Петербург», с «Уралсибом», со Сбербанком. Тем не менее, клиенты, конечно же, больше обращают внимание на стопроцентную оплату, потому что при такой форме оплаты у нас максимальные скидки. Ну и также имеют место быть рассрочки, потому что мы даем возможность при рассрочке уже получать гарантированный доход».

То есть у тебя в кармане есть и недвижимость, и рост стоимости квадратного метра, и гарантированная доходность. И плюс сейчас на высоких депозитах хорошо заработать можно».

Привела данные Росреестра о том, что в сентябре сделки с ипотекой на рынке жилья в Петербурге составляли чуть менее 70%, остальное — либо стопроцентная оплата, либо рассрочка. «В общей массе я думаю, стопроцентников у нас не более 5−7% в сегодняшних реалиях», — резюмировала она.

C 1 июля инвестиции в апарт-отели стали ещё более актуальными, поскольку преимущество жилья в виде доступа к льготной ипотеке сократилось.

«Поэтому, конечно же, мы увидели большой рост у нас в продажах после отмены господдержки. Ну и помимо того, что это недвижимость, что она постоянно растёт в цене, что это квадратный метр, который никуда не денется, конечно же, это пассивный доход. Зачастую этот доход гораздо выше, чем если сдавать квартиру помесячно или долгосрочно. Потому что всё-таки апарт-отели сдаются на короткий срок и средний срок, в зависимости от управляющей компании. Как правило, это такой симбиоз между краткосроком, долгосроком и среднесроком. С мая по сентябрь в основном это лишь краткосрочная аренда. С сентября может быть небольшое включение среднесрока. Январь февраль, март — это долгосрок.

Такая модель сдачи обеспечивает инвестору постоянный доход. Доход, который мы предлагаем по нашей финансовой модели, если не берём гарантированную доходность, это около 9−10% годовых. Мы, конечно, пытаемся всегда доносить инвестору, что доходность нужно считать по году. Бывают месяцы, когда можно заработать 10 тысяч рублей, но есть месяцы, в которых 120 тысяч рублей. Если мы это всё размазываем на год, и мы получаем вот эту стабильную доходность.

Гарантированная доходность у нас колеблется от 9 до 11% в зависимости от суммы входа. Если мы говорим о стопроцентной оплате, либо каких-то точечных пакетных инвесторах, у них более высокая скидка и, соответственно, более высокая доходность по гарантиям. Меньшая стоимость в пересчёте на гарантии получается примерно 11%. Если брать каких-то рассрочников, мы и по рассрочке предлагаем гарантированный доход уже начинать получать, но там примерно где-то 8,5−9% идет. Потому что по рассрочке минимальная скидка».

«Санкт-Петербург был и остается в числе самых популярных туристических городов России, также это важный финансовый и деловой центр. Покупка апартаментов под последующую сдачу становится только популярнее из-за своих потребительских характеристик. На примере наших апартаментов в Promenade by Akvilon: хорошо работает посуточная аренда. Рядом есть метро в шаговой доступности, основные магистрали города, близость к деловому и историческому центру. С точки зрения локации она отлично подходит туристическим гостям города и тем, кто приезжает в командировку.

Мы ориентируем клиентов на ставку от 4500 рублей за сутки в нашем проекте (это минимальная ставка в обычном апарте без дизайнерской отделки). При средней загруженности 17 дней в месяц мы ориентируемся на минимальный доход клиента 76 500 рублей в месяц.

Так, при стоимости апартамента в 6 400 000 рублей срок окупаемости составляет 7 лет, что составляет конкуренцию коммерческой и жилой недвижимости, а порой и банковским вкладам. Если в апартаменте сделана дизайнерская отделка, ставка за такой апарт будет выше».

Отметил, что недвижимость должна оставаться в списке приоритетов состоятельных инвесторов. «Если у человека действительно есть хорошие сбережения, я бы рекомендовал часть средств держать на депозите, а часть инвестировать в недвижимость, — добавил он. — Такую инвестицию можно „ощутить физически“, плюс есть возможность сдавать квартиру в аренду и получать дополнительную прибыль».

Однако, по словам банкира, 90% вкладчиков не имеют финансовых возможностей купить квартиру. «Объём сбережений должен быть как минимум 5−7 миллионов рублей, что существенно превосходит средний размер вкладов по стране, который составляет примерно 670 тысяч рублей, — поделился мнением он. — В Санкт-Петербурге чуть больше — 925−950 тысяч рублей».